2015年10月13日，市四中院发布商品房买卖典型案例，主要是逾期办证、逾期交房和解除合同三类。民一庭副庭长谭中宜对案例进行解读，并提醒大家买房时不要被宣传所诱惑，要买手续齐全的房屋。
典型案例1：经适房变身商品房，开发商违约想赖账
案情：2009年11月，余某买下某小区两间门面，总房款9万余元，当时开发商并未向他告知该房系经济适用房。合同约定，开发商在2010年9月30日前办好房产证，可直到2013年7月11日产权证才办下来，为此余某告到法院。
开发商称，该房系经济适用房，余某无资格购买，双方恶意串通损害国家利益，该合同应当作为无效合同处理。
法院审理后查明，开发商已在2012年11月缴纳了土地出让金，土地性质已由划拨转变为出让。市四中院最终调解结案，由开发商支付违约金5万元。
以案释法：经济适用房在开发、建设上要享受优惠政策及土地使用的优势，为此少数开发商便隐瞒事实，将经济适用房作为一般商品房出售，从而谋取巨额利润。这样的合同应该视为无效。
但在该案中，开发商以明显高于经济适用房的价格，将门面出售给余某，随后缴纳了土地出让金，那么余某所购买的房屋就是普通意义上的商品房。因此，不应轻易认定合同无效。
典型案例2：逾期交房超过30日，遭判退房和给违约金
案情：2013年8月，宿某预购商品房一套，支付首付款11万余元，2014年1月签订购房合同。合同约定当年5月1日前交房，若逾期交房超过30日，宿某有权要求解除合同。
到了交房期限，宿某多次催问，开发商也未能如期交房。随后房价下跌，宿某起诉。开发商认为，不能按期交房是天气原因等不可抗力造成，不同意退款和支付违约金。
法院审理后认为，开发商延期交房已超过30日，为此判决解除双方购房合同，开发商返还宿某已付房款37万余元及付利息，并支付违约金1.8万余元。
以案释法：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
开发商对房地产所处地区的气候条件可能对施工及交付造成的影响，应有预见，应在工期上有相应安排，确保房屋能按期交付，加之无证据证明该楼盘施工期间雨日天气、降雨量等与往年相比有重大变化，以至于达到“不可抗力”的程度。因此，开发商不能以“不可抗力”为由免除其责任。
典型案例3：二期房未如期验收，拿一期房手续敷衍
案情：2010年9月冉某购买某楼盘二期房屋一套，合同约定2011年12月10日前交房。然而，开发商在未取得建设工程竣工验收备案登记的情况下，将一期工程竣工验收备案证的复制件，粘贴到质量保证书和使用说明书上，于2011年12月10日随房屋一同交付给冉某。
经有关部门核查，该房竣工验收备案登记为2012年5月28日。冉某认为开发商欺骗交房，诉至法院。
法院开庭审理后认为开发商部分违约，判决开发商承担80%的违约责任，支付冉某违约金1.4万余元。
以案释法：虽然该房最后通过了竣工验收，房屋质量也合格，并且迟延登记并未实际影响购房人对房屋的占有、使用、收益和处分，但这种欺诈交房侵犯了购房人的知情选择权。因此，法院判决开发商部分违约。
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发表于 2015-10-16 11:27:52
