沈阳发布新政促房地产市场健康发展

       3月28日，沈阳市政府网站公布了《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》，力图进一步改善房地产供需结构，促进沈阳市房地产市场的健康发展。

　　关键词1：供需

　　2至3年房产供需结构达均衡

　　今年，沈阳市商品房销售力争实现同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持基本平稳。沈阳将利用2-3年时间，使全市房地产市场供需结构达到均衡。

　　同时，严格控制新增供地。对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制。原则上，今年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策,原则上产业用地按需供应，对住宅库存偏大区域减少供应。在房地产开发用地出让前，由规划国土、建设和房产主管部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息，引导房地产市场理性投资和消费。

　　加大闲置土地处置力度。对动工开发期超过1年、不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费；对闲置超过2年的土地依法收回，重新进行市场配置。

　　关键词2：基础设施

　　新小区配套可由开发商垫资先建

　　加快新城区和新建项目的城市基础设施建设。对新建小区亟需先行配套的市政工程项目，经建设行政主管部门同意，可由开发企业垫资建设，待验收合格后，在缴纳配套费时予以抵扣。

　　完善教育、医疗、商业等资源配置，在新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构。优化给水、排水、供电、燃气、供热、消防等配套工程建设，规范服务行为，降低工程成本，缩短建设周期，提高办事效率。通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式，吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目。

　　关键词3：新项目

　　有条件新项目可提高“全装修”比例

　　支持项目开工建设。各地区将认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题，保证出让的土地达到净地标准。提高建筑工程施工许可审批效率。加大重点项目建设推进力度，落实关于推进全市重点项目建设的政策措施。

　　支持开发企业调结构。对本《意见》下发之前已出让的土地，开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地，开发企业可申请转换用途、调整商住比例。对在建商品住房项目，开发企业可申请调整套型结构。对开发企业提出的申请，有关部门在条件允许的情况下要予以支持。

　　关键词4：个人购房

　　契税超1%部分给予补贴

　　对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市及区、县(市)两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等优惠。各地区要积极组织召开区域房交会，自行出台优惠政策。

　　关键词5：公积金购房

　　单方最高贷款额度提至50万元

　　同时，将加大住房公积金贷款支持力度。已取得《商品房预售许可证》并办理住房公积金贷款签约手续的项目，购房人即可申请办理住房公积金贷款。职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。实行“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的，均视为首套房贷款申请。贷款的最低首付比例为20%，最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。

　　将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同，加大城镇民营企业建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金体系。

　　关键词6：购房入学

　　逐步实施

　　“以居住时间为准”入学

　　为方便购房人子女就学，各地区将切实保障本区域内购房者子女就近入学权益，有条件的地区可逐步实施“以居住时间为准”的入学政策。

　　支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。两地分居家庭在沈阳市购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元。

　　在沈阳市购房的农民工子女可在我市接受义务教育，就近入学，并可在我市参加中考。外籍人士在沈阳市购房不受套数限制。

　　关键词7：改善住房

　　1年内购买面积大于出售面积

　　按面积差每平方米补贴50元

　　降低二手住房交易税费。二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。

　　居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。

　　支持居民改善住房条件，1年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

　　同时，居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。居民购买商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房买卖合同中用途项标明自住的，按住宅享受税收、交易手续费政策。

　　鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。

　　允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。以此拓宽非住宅和住宅使用功能。

　　同时，大力推动棚改货币化安置。从2016年起，对新纳入棚改拆迁安置的居民，力争全部实行货币化安置。

　　关键词8：购房优惠

　　大学生毕业5年内在沈购房

　　最高可获80万公积金贷款

　　进一步落实“盛京人才”战略，对领军人物和杰出人才等由市及区、县(市)两级财政按政策规定发放购房补贴。并支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。

　　对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。

　　对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。

　　同时，还将鼓励农民进城买房居住。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。

　　落实“两权”可抵押贷款政策，为进城购房的农民提供贷款支持。

　　全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。1市3县可结合本地区实际出台支持政策。

　　关键词9：房产开发

　　普通住宅土地增值税

　　预征率调整到1.5%

　　减轻房地产开发企业负担。开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。

　　城市基础设施配套费后置到办理《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》时征收，即建设项目如需办理《商品房预售许可证》的，要在办理前缴纳配套费；不需办理《商品房预售许可证》的，要在办理《房屋所有权证》前缴纳。

　　取消建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。支持开发企业并购重组、拓宽融资渠道。同时，还将进一步加强对开发企业的监管。加强对开发企业资质的动态监管，完善退出机制，淘汰“僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制，规避市场风险。

　　关键词10：房屋租赁在沈就业租房大学生

　　可领3年租房补贴

　　大力培育发展房屋租赁市场。对利用自持库存商品房开展房屋租赁业务的开发企业，以及专业从事房屋租赁业务的企业、机构和自然人，给予金融、税收等支持政策。

　　鼓励各类闲置房源进入租赁市场，多渠道增加供应。

　　支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房，每人可以领取3年租房补贴，标准为：博士每月800元，硕士每月400元，学士每月200元。

　　进一步扩大公租房保障范围，降低准入门槛，向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜，促进房屋租赁市场壮大发展。