沈阳市发布“22条房产新政”去楼市库存

    3月28日，沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）（沈政办发〔2016〕40号）发布。据了解，为进一步改善房地产供需结构，促进沈阳市房地产市场健康发展，按照中央经济工作会议和《辽宁省人民政府办公厅关于化解房地产库存的若干意见》（辽政办发〔2016〕27号）要求，结合沈阳市实际，提出如下意见。

    一、保持房地产市场稳健发展。2016年，我市商品房销售力争实现同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持基本平稳，利用2-3年时间使我市房地产市场供需结构达到均衡。

    二、严格控制新增供地。对全市房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年全市房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。实行差异化供地政策,原则上产业用地按需供应，对住宅库存偏大区域减少供应，在房地产开发用地出让前，由规划国土、建设和房产主管部门合理确定商住比、车位比、容积率。及时发布城市发展规划、建设规模、供应结构、空间布局、重大基础设施建设计划和进展等信息，引导房地产市场理性投资和消费。

    三、加大闲置土地处置力度。对动工开发期超过1年、不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费；对闲置超过2年的土地依法收回，重新进行市场配置。

    四、加快城市基础设施和配套设施建设。加快新城区和新建项目的城市基础设施建设。对新建小区亟须先行配套的市政工程项目，经建设行政主管部门同意，可由开发企业垫资建设，待验收合格后，在缴纳配套费时予以抵扣。完善教育、医疗、商业等资源配置，在新城区鼓励优质中小学校增设分校，配置社区医疗机构。优化给水、排水、供电、燃气、供热、消防等配套工程建设，规范服务行为，降低工程成本，缩短建设周期，提高办事效率。通过特许经营、投资补助、政府购买服务等多种方式，吸引社会资本参与投资、建设和运营城市基础设施项目。

    五、支持项目开工建设。各地区要认真排查、解决影响已出让土地开工的历史遗留问题，保证出让的土地达到净地标准。提高建筑工程施工许可审批效率，落实建筑工程施工许可和竣工验收备案的有关文件要求。加大重点项目建设推进力度，落实关于推进全市重点项目建设的政策措施。

    六、支持开发企业调结构。对本意见下发之前已出让的土地，开发企业可申请调整全装修比例。对已供应、未开发的房地产开发用地，开发企业可申请转换用途、调整商住比例。对在建商品住房项目，开发企业可申请调整套型结构。对开发企业提出的申请，有关部门在条件允许的情况下要予以支持，简化办事流程、缩短审批期限。

    七、对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市及区、县（市）两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等优惠。各地区要积极组织召开区域房交会，自行出台优惠政策。

    八、加大住房公积金贷款支持力度。已取得《商品房预售许可证》并办理住房公积金贷款签约手续的项目，购房人即可申请办理住房公积金贷款。职工以家庭为单位购房，可使用住房公积金同时申请贷款购买两套房。实行“认贷不认房”政策，即居民及其家庭首次申请贷款或贷款已还清、再次申请贷款购买住房的，均视为首套房贷款申请，贷款的最低首付比例为20%，最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。将职工缴纳住房公积金条款纳入劳动合同，加大城镇民营企业建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，逐步将符合条件的农民工、个体工商户和乡镇企业及从业人员纳入住房公积金体系。

    九、降低二手住房交易税费。二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，1年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

    十、自住型公寓享受住宅政策。居民购买的用于自住的新建商住公寓或酒店式公寓，在落户、入学、水电暖民用价等方面享受住宅同等政策。居民购买商住公寓或酒店式公寓，提供的商品房买卖合同中用途项标明自住的，按住宅享受税收、交易手续费政策。

    十一、拓宽非住宅和住宅使用功能。鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

    十二、大力推动棚改货币化安置。从2016年起，对新纳入棚改拆迁安置的居民，力争全部实行货币化安置。

    十三、高端人才购房享受优惠政策。进一步落实“盛京人才”战略，对领军人物和杰出人才等由市及区、县（市）两级财政按政策规定发放购房补贴。

    十四、支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购买商品住房的，给予契税全额补贴政策。

    十五、鼓励农民进城买房居住。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策,为进城购房的农民提供贷款支持。全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。1市3县可结合本地区实际出台支持政策。

    十六、方便购房人子女就学。各地区要切实保障本区域内购房者子女就近入学权益，有条件的地区可逐步实施“以居住时间为准”的入学政策。

    十七、支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。两地分居家庭在沈阳市购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元。在沈阳市购房的农民工子女可在我市接受义务教育，就近入学，并可在我市参加中考。外籍人士在沈阳市购房不受套数限制。

    十八、支持开发企业并购重组、拓宽融资渠道。鼓励开发企业向规模化、集约化、专业化发展，出台支持开发企业并购重组的优惠政策。支持开发企业拓宽融资渠道，协调金融机构下调信用良好企业的按揭保证金比例，加大对品牌开发企业的信贷支持力度。

    十九、减轻开发企业负担。开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。城市基础设施配套费后置到办理《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》时征收，即建设项目如需办理《商品房预售许可证》的，要在办理前缴纳配套费；不需办理《商品房预售许可证》的，要在办理《房屋所有权证》前缴纳。取消建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。进一步梳理房地产开发建设审批流程，向社会公开审批环节和收费项目，未公开的不得实行审批或收费。

    二十、加强对开发企业的监管。加强对开发企业资质的动态监管，完善退出机制，淘汰“僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制，规避市场风险。

    二十一、大力培育发展房屋租赁市场。进一步深化住房制度改革，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。积极培育住房租赁经营机构，推进住房租赁规模化、专业化经营。对利用自持库存商品房开展房屋租赁业务的开发企业，以及专业从事房屋租赁业务的企业、机构和自然人，给予金融、税收等支持政策。鼓励各类闲置房源进入租赁市场，多渠道增加供应。支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房，每人可以领取3年租房补贴，标准为：博士每月800元，硕士每月400元，学士每月200元。进一步扩大公租房保障范围，降低准入门槛，向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜，促进房屋租赁市场壮大发展。

    二十二、加强对房地产工作的领导。成立由市政府主要领导任组长的房地产工作领导小组，负责研究制定全市房地产市场规划、工作目标、相关政策措施和组织推进工作。领导小组办公室设在市房产局，负责摸清并分析房地产市场情况，协调推进具体工作。市督考办要将各地区、部门和单位落实本意见情况纳入市政府绩效考评体系。各地区政府也要成立相应的领导机构并建立考核制度。