上海旧改地块争夺将日益激烈，未来哪些区域更值得关注？

前言

近年来，随着土地市场拿地激烈程度越来越高、地价高企，众多开发商纷纷转向兼并收购和旧改拿地，旧改拿地日益成为香饽饽。上海市场方面，各种类型的开发商纷纷竟相参与旧改拿地，这包括大华、瑞安、绿城、仁恒、中海、上实城开、滨江、新湖等。本文将重点为你介绍上海旧改土地市场的供应情况，开发商参与旧改情况，以及未来几年开发商应当关注的旧改区域，为开发商在旧改市场拿地提供战略决策依据。

上海旧改地块土地供应分析

图1：2011-2016上海房屋征收户数走势

数据来源：上海统计年鉴

房屋征收户数与面积是旧改地块供应的先导性指标，先有征收，后才有地块的供应。上海旧改房屋征收历年来都在稳步推进。上海历年房屋征收户数，以及其中的住宅征收户数和年增长率如上图所示。上海历年的房屋征收户数稳定在2万-3万套左右的水平，其中2013年最高，为30921户，其中住宅为30322户。2016年为历年次高，房屋征收28426户，其中住宅27063户。值得一提的是，上海房屋征收历年以住宅为主，住宅历年占比均在95%以上。

图2：2011-2016上海房屋征收户数走势

数据来源：上海统计年鉴

与上海征收户数保持稳定的趋势不同的是，上海房屋征收面积则呈逐年减少的趋势，这是因为近年来，国家保护居民的拆迁意愿，同时随着拆迁成本的越来越高，因此房屋征收的难度也越来越大，造成上海房屋征收面积呈逐年减少的趋势，2011年房屋征收面积维持在300万方以上，2013年以后则在100-150方之间徘徊，但2015年到谷底，为78万方。但2016年有所反弹。与征收户数不同的是，上海房屋住宅占比不稳定，2012年以前，只有60%不到的占比，2013-2015则在80%左右，但2016年又下降到只有63%。

图3：2013年-2018年上海保障房销售面积

数据来源：中国指数研究院

上海动迁安置房一直是上海保障房的大头，研究院在此用上海历年保障房的销售面积来看动迁安置房的销售情况，由于房屋征收到动迁安置房建设成功需要滞后几年时间，从上图可知，而且由于补偿丰厚，一套房屋的安置面积可能成倍与一套房屋的征收面积，故此上海动迁安置房（保障房）销售面积一直维持在较高水平，在2016年以前历年逐年增长，但随着前几年以来拆迁难度的加大，房屋征收面积的减少，保障房销售在2017年出现转折点，开始逐年下降，2017全年销售728万方，但2018年1-9月为509万方，全年可能在650万方左右。

上海旧改开发商

由于招拍挂市场拿地竞争激烈，近年来，大型房企纷纷转向旧改这块香饽饽，虽然开发周期长，存在不可预见的较大风险，但地价比招拍挂来的低，旧改拿地日益成为开发商的热点。由于旧改大部分位于市中心区，上海参与旧改的开发商大部分是中高端开发商，而且必须是资金十分充足的大型品牌开发商，因为旧改地块一般建筑面积较大，总价几乎上百亿，而且开发周期长。上海参与旧改的开发商包括大华，瑞安，绿城、仁恒、中海、滨江、新湖等，同时部分国有房企有一定的资源优势，上海本土国有房企也有部分参与上海旧改，如上实城开，此外杭州的开发商除绿城外，滨江、新湖也以旧改拿地进军上海。

上海旧改参与度最高、经验最丰富的是大华集团。大华集团在城中村改造、新农村建设和成片旧区改造中进行大市政建设、大公建配套拥有成熟的运作经验和诸多优秀的成功案例。大华在旧改方面起步于上海的宝山地区，之后到浦东北蔡地区，之后又走出上海到全国主要二线城市参与旧改项目。2018年8月9日，上海大华集团42.8亿摘得宝山顾村旧改项目。地块位于顾村老集镇，距离轨道交通1号线和7号线约3公里，为城中村旧改项目，折合楼面价约21000元/㎡，溢价率0%。

上海旧改项目参与度最高的外资企业是瑞安，瑞安1996年进入内地市场，致力于旧改和商办物业开发。其模式是先囤地，在缓慢开发，但近年来，瑞安开始战略转型做轻资产，即边开发项目，边卖项目。瑞安在上海的项目几乎都是旧改项目。其在上海最成功的案例是上海的城市名片新天地的打造，翠湖天地的打造和虹口瑞虹新城的打造。上海新天地，曾经是上海近代建筑的标志——石库门，现在被创新改造成为集文化、生活、餐饮、时尚于一体的特色地标。翠湖天地是上海黄浦区的高端住宅项目，总建面53万方，分四期开发。上海虹口区的瑞虹新城总建面213万方，是瑞安的最大的旧改项目，瑞安致力于打造上海内环内国际级综合性社区，该项目集萃55万方繁华商业商务轴“瑞虹天地”，百万方风尚精品住宅，贯穿南北的景观大道及全程教育资源于一身。此外，瑞安参与旧改还致力于商业地产的开发，2018年7月5日，瑞安以总价136.1亿拿下上海史上总价第三高土地——新天地商办地块，楼面价约为44963元/平方米，溢价率0.22%。

近年来，另一深耕上海的外资开发商仁恒也发力上海旧改土地市场，2017年8月4日，仁恒以105.2亿人民币的总价获得旧改项目杨浦81、83街坊，即蒋家浜地块的开发权利，该项目建筑面积约18万方，按住宅面积计算，楼板价超过60000元/平方米，目前该区域房价在9万平方米以上。这标志中上海中高端产品开发商仁恒开始转向上海旧改土地市场。仁恒是中国2017毛利率（46%）最高的房企，原因是其品牌能获得很高的溢价，估计这个旧改地块未来售价在10万平方米以上。

此外，浙江开发商新湖也积极参与上海旧改，在上海可售建筑面积达100万平方米。新湖偏好参与城市旧改持有“毛地”项目,以及中途接盘旧改项目,在上海激烈的土地市场竞争中占据一席之地。代表项目包括，新湖·青蓝国际。青蓝国际位于上海新静安内环内不夜城板块，建筑面积15万平方米。同时新湖在2016年前后，通过股权收购的方式收购上海虹口青云路167弄地块和上海市黄浦区508号街坊地块，显示了新湖发力上海内环内棚改业务的自信。

2018年，中海在资本市场和土地市场动作频繁。重仓一线城市的土地，其中2018年10月以底价93.99亿元拿下上海普陀区旧改项目红旗村公开挂牌的四宗地块。四幅地块位于真如副中心核心区，总占地面积约7万㎡，可开发住宅15.88万㎡、商业6.78万㎡，是上海今年核心区出让的最大规模综合体之一，也是红旗村综合开发首次公开出让地块。这四幅地块住宅部分楼板价约为5.2万元/平方米，周边楼盘中骏天悦住宅售价为95000元/m2起。中海拿地一直趋于保守，在上海近年来拿地稀少，这次重金拿地也是因为中海在上海的土地储备已较少。

上海旧改未来土地供应区域分析

“十三五”期间上海将展开新一轮城市功能更新换代的大改造。提高土地利用的质量和效益，在有限的土地上形成更多的产出，成为上海下一个五年发展中必须要面对的一个重要问题。根据《上海住宅十三五规划》，十三五期间，预计实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造（含纳入保障性安居工程三类综合改造1500万平方米，30万户），上海将完成中心城区240万平方米成片二级旧里以下房屋改造。上海会重点在中心城区推开“拆除重建”的旧城改造计划，重点将推进以下地区的城市功能更新和产业转型：包括徐汇滨江、虹口、杨浦，黄浦江两岸沿线、大虹桥以及浦东的世博、前滩、迪士尼、临港区域。

未来5年，上海旧改项目地块供应将重点关注哪些区域？在此，研究院搜集了上海统计年鉴中2016年上海住宅旧式里弄和简屋各区的存量数据来看哪些区域老旧房屋的存量面积较大，未来几年面临拆迁。上海各区简屋的存量几乎可以忽略不计，下图将显示各区旧式里弄的存量数据。

图4：2016年上海旧式里弄各区存量面积（万平方米）

数据来源：上海统计年鉴

上图数据显示，上海旧式里弄存量最大的区域前三是黄浦区、虹口区和杨浦区。其中黄浦区高达260万平方米，虹口156万平方米，杨浦138万平方米。排名4-7位的是浦东新区（100万方）、静安（64万方）和宝山（49万方）和闵行（48万方）。未来旧改地块主要来自这些区域。

根据十三五规划，上海将推进中心城区旧区改造：重点推进中心城区集中成片二级旧里以下房屋改造，杨浦区、虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、浦东新区等，主要加快推进旧区规模大、房屋结构差、安全隐患多、群众呼声高的地块改造，徐汇区等在基本完成成片二级旧里以下房屋改造的同时，推进零星二级旧里以下房屋改造；探索一级旧里及以上的改造模式。对于郊区城镇旧区改造：按照城乡发展一体化和新型城镇化建设的要求，在金山区、松江区、浦东新区等试点基础上，各区要结合新城建设、小城镇建设等，积极推进郊区城镇旧区改造。对于“城中村”改造：通过拆除改造、综合整治等方式，合理利用城镇土地，调整用地结构，完善城镇功能，改善人居环境，增强综合承载能力。按照“成熟一个、启动一个”的要求，逐步、有序推进“城中村”改造。

最后研究院搜集了网上列出了上海旧城改造区域一览，供开发商参考。

表1：上海旧城改造区域一览