国庆过后 专家呼吁警惕涨价预期暗涌

　　统计数据显示，“十一”黄金周结束，房地产市场分化持续，三、四线城市成交依然维持高位，但在调控影响下，一、二线热点城市成交量为2014年以来最低。

　　楼市热点城市出现了明显的下调现象。具体来看，北京新建住宅7天网签116套，二手房网签27套，均是2009年以来的历史最低值。上海前7天网签新建住宅178套，比2016年同期的784套，跌幅达到了78%。南京前7天签约457套，同比2016年同期的905套，下调了50%。福州前7天签约345套，同比2016年同期的540套下调了36%。深圳前7天签约445套，同比2016年同期的508套下调了13%。

　　今年“十一”假期前后，广州11区总共有19个楼盘开盘加推，总推货量2090套，比去年“十一”假期的5979套下调65%。从成交来看，假期成交量872套，较今年“五一”假期下调51%，较去年同期下调78%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，“消费贷”收紧带来的资金价格继续上升，热点城市继续扩围调控，三、四线开始约束性调控，这些都导致2017年“金九银十”成交远远低于预期。

　　此外，张大伟认为，下调幅度较大也有去年前值较高的因素。“2016年国庆虽然开启了‘930’调控，但楼市处于踩刹车过程中，部分城市集中签约，数据高位，导致整体市场同比前值影响了跌幅数据。”

　　但值得注意的是，虽然部分热点城市成交大幅下降，但从购房预期来看，依然不减。

　　记者在上海走访发现，不少项目并未拿到预售证但已经开始蓄客。在闵行区，某大型开发商已开始向客户收取意向金。一位销售人员告诉记者，“现在项目暂没拿到预售证，因此不敢堂而皇之地开放售楼处，我们只敢叫‘接待中心’。如果有意向就赶紧交10万元意向金，未来还会继续筛选客户。意向金的额度会升到30万元，甚至几百万元。”

　　已经在上海有一套房的王慧，国庆黄金周期间并没有回青岛老家，而是将父母接到上海，利用难得的休息时间一起看房。“去看房发现国庆期间并没有什么楼盘真正开盘，几乎所有在售楼盘售楼处都在利用假期‘彻夜’加班，积极蓄客。”

　　“楼盘大多数预计在11至12月份开盘，虽然没有真正开盘，但看房缴意向金的人依然很多。”王慧说，也许正是由于政府对开盘价格管控，出现了一二手房倒挂的情况，未来涨价预期依然强烈，所以她认为现在购房时机较好。

　　无锡惠山区某楼盘置业顾问介绍，“10月是新一季度的开始，在限购升级的新形势下，第四季度的任务目标更加艰巨。我们楼盘属于限购区域，相较于周边其它几个楼盘处于劣势，所以每一个置业顾问都没有休息，在加班加点的积极蓄客。从当前反映的情况来看，置业顾问蓄客效果不错，国庆长假结束后一旦加推新房源，极有可能当天全部售罄。”

　　嘉华(中国)集团董事谷文胜表示，受今年二季度开始的政策调控影响，当前楼市出现了一些新现象。一方面，虽然限购导致购房需求有所下降，但上海高端需求依然旺盛。需求方面看，销售量依然是超预期的，尤其是四五千万的豪宅产品依然不愁卖。另一方面，严格的限价管控政策得到有效落实。部分城市的房企项目要获得预售证，就需要通过发改委、物价局等部门的审批，甚至各个区的房价增幅也会和各个区的GDP增长等指标进行挂钩。类似管控的效果明显，当前新入市的项目价格确实下降了。

　　但上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，中央已经明确，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。而近期央行对于北京首套房贷利率调整的支持性表态，体现了当前管控的思路并没有变化。从2006年以来，楼市经历了两轮政策刺激和三轮政策抑制，今年以来房价增速已见顶回落。本轮房地产周期上半场，房地产调控是主导，而下半场，货币、金融、信贷则成主导。政策演变的逻辑不变，从走势来看，本轮楼市上涨周期中，华东和华南累计房价增幅领跑，而以北京和天津为首的城市二手房房价已经出现下跌，预计2018年将是楼市寻底年。

　　同时，也有业内人士提醒，因政策的持续，虽然热点大城市相对较严，但有地方出现价格放松，甚至有热点周边城市出现垫付首付等现象。因此，应警惕暗自放松执行政策，给购房者预期不明的向导，甚至后期房价跳涨的错误信号。