沈北地价5000元/平后，刚需将何处安家？

3月13日上午，沈阳土地市场迎来新一轮土拍，共推出三宗热地。其中两宗来自和平区的集贤街63巷5号地块，砂南路18、18-1、20号地块，一宗来自沈北道义板块的正良路南科讯包装地块。最终经过多轮厮杀，碧桂园连得和平两宗土地，中海则以5000元/平、总价15.59亿元获得正良路南科讯包装地块。沈北也凭借5000元的地价上了楼市热搜榜。

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沈北地价5000元/平改变区域购买平衡

从2019年年初到三月，沈阳举办多场土拍，品牌房企成为土地市场的主角。不过其中若是选出最受关注的，无疑是3月13日的这场土拍。其中科讯包装地块成为竞争最为激烈的地块，参与竞拍的企业包括金地、华润、中海、碧桂园、龙湖、中粮、首创、雅居乐、金辉、金科十家房企，可谓是品牌房企云集。

据瑞达思统计，参与科讯包装地块竞拍的房企均出手叫价，其中中粮、金辉叫价1轮；首创叫价2轮；雅居乐叫价3轮；金地、华润叫价4轮；龙湖叫价9轮；中海叫价12轮。在最后的交战中，中海以50元/建筑平方米的优势超过龙湖叫价，并将沈北地价推向5000元/平的峰值。

2019年的沈阳土地市场，一改2018年下半年的冷静，从年初土拍开始，品牌房企便纷纷布局，积极拓地，在之前的土拍中华润置地、金地、旭辉便成功出手，此次土拍碧桂园与中海先后竞拍成功，足见其土地市场的热度。其中作为关注度最高的无疑是道义科讯包装地块，5000元/平的成交价格也将道义推向一个新的高度，也改变着沈北的房价平衡。

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价格成道义热销的王炸

道义为何如此受青睐？我们来看看2018年的楼市成交。根据瑞达思数据显示，2018年沈北新区总销售面积为214.15万平方米，其中道义版块的销售面积达到了186.35万平方米，占沈北新区总销售量的87%，并且均为2017年、2018年版块销量排行第一。

而从进入的企业来讲，道义也是品牌房企的集聚之所。此外道义占据着强有力的外部条件：交通、商业、学区、医疗等配套齐备，同时又有大学城的助力，这些都是道义赢得青睐的原因。

不过如果说沈北赢得市场最重要的原因，那无疑是价格了。很多粉丝在留言中表示，他们购买沈北最初的动机便是价格了。而在最近的一份房价地图中显示，沈阳市内五区除了大东之外房价均已过万，浑南房价也以10682元/平方米跻身万元行列。房价未过万的于洪区均价为8901元/平方米，大东区则为9953元/平方米。而纵观沈阳房产市场，房价低于7000元的苏家屯区为6061元/平方米，沈北新区则以6487元/平方米仅高于苏家屯区，而沈北道义板块的均价则为7500元左右。

从价格来看，随着改善成为主流、房价过万将成常态的现行条件下，沈北无疑成为刚需者的“天堂”。这也就不难解释沈北新区的热销了。

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刚需的天堂还有哪儿？

“沈北卖得好，刚需占据绝对的比例。目前市内其他区域，刚需已经很少能承受的起了”，这是一位粉丝的留言。但他却又有一定的代表性。此次中海5000元沈北拿地，是否会打破这一平衡？我们可以做一个简单的测算，以地价5000元为例，加上建筑、人工、材料等成本，此外房企的利润诉求，最后的价格有可能要卖到12000元。按照这样的计算，原本只有7000多元的道义楼市，将一下子从刚需上升到改善，留给刚需的空间也就越来越少了。

而对于刚需来说，可选择的区域将会极其有限。纵观整个沈阳楼市，苏家屯应该是一个选择，未来随着区域的逐渐成熟，交通配套逐渐完备，苏家屯的刚需将成上升趋势，不过就目前而言苏家屯在很多人心理依然有着时间和空间上的抗性。除此之外，在很多人印象中的中央别墅区——棋盘山，这几年也逐渐改变着居住的习惯。由于交通配套的逐渐成熟、与市内时间距离逐渐降低、房企产品打造上的改变，也使得板块由原来的中央别墅区开始向着刚需转变。其中中旅万科城打造的百万方大城，实现78平的最小洋房产品，而据了解项目或将以刚需为主。除此之外，龙湖将于区域内打造全新的项目——双珑原著，其中不乏高层产品。

写在结尾：随着城市的不断变化，很多区域也改变着自己原有的居住形态。刚需变改善，别墅变刚需，居住总在不断变换中实现其价值。而如果说沈北5000元地价将改变道义的居住形态，那么未来刚需可供选择的区域也越来越有限了。