当沈阳遇上“北三县”

城市化已进入第二个阶段：从城市化到“大城市化”，人口向大城市周围的卫星城迁徙。

　　三四线楼市深陷库存泥潭无法自拔时，五线楼市的县却要搞限购。4月1日，河北廊坊发布调控措施，规定在毗邻北京的三河市、大厂县、香河县和固安县实施限购，非本地户籍居民家庭限购一套住房，购房首付款比例最低限制从此前20%升至30%。

　　作为北京后花园的“北三县”，即三河、大厂、香河加上固安，因位于北京“大七环”范围内，特别是与副中心通州无缝对接，距离天安门的距离甚至比平谷、顺义等北京行政区还近，近年来成为北京高房价溢出“刚需”扎根首都、实现住房梦的选择。

　　2015年，北京新房和二手房价格分别上涨15%和25%，但“北三县”房价涨幅却是北京的2倍，三河燕郊镇房价一年内涨了一倍，目前2万元的均价甚至超过了平谷。驱动“北三县”房价上涨有三个原因，一是北京疏解外来人口，房屋也已“豪宅化”，“刚需”被赶到“北三县”等洼地；二是传言轨道6号线、平谷线在燕郊设站；三是通州副中心与“北三县”规划一张图政策利好。

　　“北三县”要归北京管了，但房价还在1万~2万元，相比紧挨着的通州（均价在4万元左右），价格优势明显。于是乎，多方利好刺激下，“刚需”、投资需求一拥而上，2015年，廊坊的交易量（1038万平米）接近北京（1127万平米），可见需求之盛。天还没亮，一辆辆“沙丁鱼”式的大巴车从“北三县”各大住宅密集区驶向北京，傍晚又载着这些人从北京回来，燕郊一个镇就有30万人这样往返。随着北京疏解人口力度加大，未来“北三县”常住人口将超过250万，比2012年翻一倍。

　　由此，“北三县”限购意料之中。但作为中国重点二线城市、东北经济中心、奠定共和国工业化的长子，沈阳却挖苦心思地刺激楼市，旨在留住大学生的“零首付”流产后，沈阳新政2.0版依旧在留住人才上下功夫。这就是当下中国城市化的现状，即一些城市的人口和财富在不断流失，怎么留也留不住（据悉东北每年流失人口200万），而另一些城市的人口和财富却不断涌入，怎么赶都赶不走。

　　东北转型滞后、长期依赖国企，主政者观念落后、傲骄懒散，循环一时难以打破。在“政府服务、大众创新”当道的今天，东北要为自己“衰败”、“萧条”的标签而负责，超过7年的楼市去化周期就是这样炼成的。即便贵为高等教育强市（共有34所普通高等院校），但沈阳高校毕业生大部分流失了。　　笔者恰好认识一位住在燕郊、工作在北京、从东北某高校毕业的记者，即便每天上下班颠簸近4个小时，也不愿意回东北老家。道理很简单，北京收入水平高、机会多，生活丰富多彩，同行业年轻人“扎推儿”，有工作和创业热情。因此，某种程度讲，房价上涨反映的是城市公共服务的价值。

　　城市化已进入第二个阶段，即从城市化到“大城市化”，或者说人口向大城市周围的卫星城迁徙。大城市以现代服务业为主导，中心区空间资源昂贵，“居不易”现象突出，但能提供诱人的就业机会和发展前景。于是，住在外围、工作在中心，这是北上广深以及南京、杭州等重点二线城市人口和产业集聚的特点。近期，房价暴涨集中在三块区域，一线城市、二线重点城市，北上深周边三四线城市，这是对人口产业集聚最好的注解。