进入8月，沈阳进入了真正意义上的汛期，接连不断的大雨，让沈阳进入了一级战备状态。那么“大家”尚且如此，我们的“小家”呢？最近，欣然就接到了很多热线电话。电话里大家都在反映，只要屋外下大雨，屋里就“抗洪”，顶楼和外墙漏雨严重。欣然获悉，屋顶和外墙的保修期是5年，在保修期内发生的问题由开发商维修，而在保修期外的，就只能启动“维修基金”进行维修了。

可一提到维修基金，大家可能要皱眉了。因为，维修基金适用于什么情况，启动的流程又是什么，想必大家都不太了解。

那么本期开讲吧，欣然就给大家普及一下，维修基金的相关知识。

一、维修基金适用的情况

维修基金是维修园区内公共部位的费用，涉及住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，都可以启用房屋的维修基金。

其中共用部位包括基础、承重墙体，柱，梁，楼板，屋顶及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。

房屋的保修期一般为5年，保修期内由开发商或相关厂家来负责。而保修期满后，共用部位和共用设施设备的维修就需要启动维修基金了。

二、启动维修基金的步骤

启动维修基金需要由业主委员会组织启动，而物业也应该配合业主委员会做好相关的各项工作，没有业主委员会的小区可以由社区组织启动。

1、维修基金启动前，业主委员会（社区）向所在区房产局提交维修申请报告、房屋竣工验收材料。

区房产局要审验三个内容：

需要维修的是否是共用部位、共用设施设备

该部位（设施设备）是否超过保修期

该部位（设施设备）之前是否使用过维修基金，如果使用过，现在是否超过保修期。

审验通过后，区房产局向业主委员会（社区）发出《关于物业专项维修基金使用相关事宜的通知》，业主委员会（社区）签收。

2、业主委员会（社区）组织编制工程预算等。

3、业主委员会（社区）编制物业共用部位，共用设施设备维修、更新、改造或增设方案（以下简称“方案”）及物业专项维修基金使用预算分摊业主确认明细表（以下简称“分摊确认明细表”）。

4、业主委员会（社区）将方案在园区内显著位置进行公示，公示期为5天。

5、公示期满业主无异议或异议不成立的，业主委员会（社区）持方案和分摊确认明细表征询相关业主意见（即业主签字确认）。

6、方案和分摊确认明细表，经物业专项维修基金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主签字同意后，形成业主大会决议。业主委员会（社区）将业主大会决议和分摊确认结果在园区显著位置公示，公示期为5天。

7、公示期满业主无异议或异议不成立的，业主委员会向社区提交告知函，并由社区出具复函（由社区征询意见的不需要）。

8、业主大会决定增设共用设施设备，按相关规定需办理审批手续的，业主委员会（社区）要到相关部门办理审批手续。

9、业主委员会（社区）持相关材料向区房产局提出使用申报申请。

10、区房产局指派工作人员（2人以上）对业主意见进行抽查核实，并出具核查报告。抽查核实时，以单元为单位，按10%的比例（应确认户数超过1000户的，可按5%的比例），在分摊确认明细表中投“赞成”票的业主中随机抽取。

11、区房产局组织业主委员会（社区）和物业共同签署维修基金使用申报资料的真实性承诺。

12、工程总造价在5万元以上的，业主委员会（社区）到市小区办抽取工程造价咨询单位，对工程预算进行审核；工程总造价低于5万元，但业主大会决定聘请工程造价咨询单位的，业主委员会（社区）也应到市小区办抽取工程造价咨询单位。

业主大会决定聘请工程监理单位的，要在抽取工程造价咨询单位的同时抽取工程监理单位。

三、特殊情况，可应急启动维修基金

按照相关规定，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主签字同意后，才可启动维修资金。可实际情况却是，屋顶和外墙漏水，只有顶楼和把山的居民着急，其他楼层的居民如果多数不同意启动维修基金，“那么双三分之二”就很难达到。因此，房屋严重漏雨的居民只能自己掏钱维修。而且，正常启动维修资金，流程很复杂。

而在沈阳，按照《沈阳市商品住宅专项维修资金应急使用管理办法》，以下情况可以应急启动维修基金，也就是有些情况不需要长时间的等待。这些情况包括：

1、危及房屋使用安全的情况：电梯故障危及人身安全；楼体外墙面（含屋檐、阳台）空鼓、开裂；监控设施出现功能障碍；消防设施出现功能障碍的情况。

2、严重影响房屋住用的情况：屋面、外墙面严重渗漏；住宅区内的排水管线损坏，造成污水外溢；供水、供电、供气设施设备（依法应由相关单位负责维修的部位除外）损坏，影响居民用水、用电、用气的情况。

像以上这些情况，经相关部门鉴定确认应立即维修的，大家就可以按照有关规定应急申请使用维修基金。而通过鉴定后3个工作日内拿出鉴定报告和施工建议，业主委员会就能立即组织选聘施工企业进行抢修。如果小区没有成立业主委员会，可由社区代替申请。

温馨提示

大家要特别注意的是，因开发单位设计缺陷或业主自行改动造成的房屋严重漏雨，不属于维修基金使用范围，应由相关责任人承担责任。