开发商迟迟未交房 购房者该如何维权
不少刚需购房者买房是为了尽快入住，然而，一些开发商却以各种理由推脱，迟迟未交房。当遇到延期交房时，购房者该如何维权？开发商的违约金额该如何确定？记者就此采访了相关法律人士，为您支招。
案例——延期交房影响婚期
“我买房就是为了尽快结婚，如今迟迟不见交房，我的权益该怎么保障？”近日，市民陈先生拿着厚厚的房产材料向本报反映，其于2014年6月购买的一所房子，至今仍未交房，对此，陈先生既气愤又无奈。
据了解，陈先生是广西人，其于2009年到湛江从事销售工作。2013年，陈先生认识现在的未婚妻刘小姐，两人很快堕入爱河。考虑到是结婚，经两人讨论，决定合资在湛江购置一套房子作为婚房。经过一番看房挑选。2014年6月，两人最终看中了现在的商品房，总价为68万元。陈先生与开发商签订了《商品房预售合同》，并办理了相关手续。据陈先生出示的《商品房预售合同》显示，该商品房交房时间为2015年7月21日交房。
经过一番等待，陈先生于2015年7月22日满怀欣喜地去收房，这时才发现还有工人在施工，入住似乎是遥遥无期的事。对于为何延期交房，开发商表示因建设延迟，需迟一个月交房。但时至如今，开发商仍未如期交房，陈先生每次询问，开发商均以各种理由推脱。由于婚房未能落实，陈先生和刘小姐的婚期也只能被一推再推。“延期交房能否获赔偿？又该如何维权？”对此，陈先生很是疑惑。
释法——非“不可抗力”延期交房需担责
有多年从业经验的邓律师表示，《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。但在追究延期交房中，还需明确延期交房是否由于“不可抗力”造成的。只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。
邓律师指出，不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责或推迟履行职责。在没有特别约定的情况下，只有发生不可抗力的情况，开发商才能免除延期交房的赔偿责任。但要证明延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。
本案例中，陈先生能否获得赔偿，关键取决于开发商的延期交房是否因不可抗力造成的，同时，开发商能否提供有效的的法律证明。如果开发商的延迟交房的理由不属于不可抗力，那陈先生有权起诉解除合同或提起仲裁。诉讼时效为自合同规定的交房之日起两年内，陈先生应在诉讼时效内主张权利，双方协商不成的可以向法院起诉。
支招——保留好相关证据 注意诉讼有效时间
“在房屋的买卖过程中，对于房产买卖双方来讲，双方在合同中对房子的交付期限、交付方式及违约责任均作出了明确约定。因此，购房者在权益受到损害时，要特别注意保留好相关的约定证据。”邓律师表示，在发生延期交房的纠纷时，购房者一方面应当收集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。
掌握了有关证据，明确了开发商的违约事实，无论是在与开发商协商，还是在提起诉讼时，都能掌握主动权。在维权过程中，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分维护自身的合法权益。
此外，鉴于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。
近年来，购房纠纷增多，建议市民在买房时，须擦亮眼睛，选择诚信度较高的“五证”齐全的楼盘，能够尽量避免此类情况的发生。
◆链接◆违约金额计算方法
根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金；若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
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